Du planst einen Hausbau in Indonesien? Im Gastartikel von Sebastian Jacobitz erfährst du alles über seinen Hausbau in Indonesien.
In der Welt herumreisen, spannende Erfahrungen sammeln und in Deutschland wieder zur gewohnten Heimat zurückkehren. So sehen wahrscheinlich die Pläne der meisten Reisenden aus. Auch ich habe Ende 2017 einen ähnlichen Plan verfolgt. Nachdem der Job mir keine Erfüllung gebracht hatte, habe ich mich nach einer Veränderung gesehnt und zunächst für drei Monate Südostasien bereist. Über Vietnam ging es nach Indonesien und danach nach Thailand.
Inhaltsverzeichnis
Die Entscheidung für den Hausbau in Indonesien
Eigentumsverhältnisse für Ausländer
Herausforderungen
Grundstückspreise
Hohes Zinsniveau
Bauweise
Typische Mängel
Versprechen der Wohnanlage
Mein Fazit
Im Fokus stand hierbei die Dokumentation der Minenarbeiter am Ijen. Diese tragen annähernd 100 Kilogramm Sulfur auf dem Rücken beim Aufstieg aus dem Krater, während für Touristen das blaue Feuer in der Nacht im Mittelpunkt steht.
Auf dieser Reise habe ich meine zukünftige Frau kennengelernt und das folgende Jahr war noch von einem häufigeren Pendeln zwischen Indonesien und Deutschland geprägt. Immer mehr ist der Entschluss gereift, dauerhaft auszuwandern und in einem kleineren Ort in Ost-Java zu leben.
Die Entscheidung für den Hausbau in Indonesien
Die Auswanderung fiel nicht leicht und sich an die vollkommen andere Kultur zu gewöhnen, war mit einigen Anpassungsschwierigkeiten verbunden. Um langfristig eine neue Heimat zu finden, hat sich früh der Plan gefestigt, ein Haus zu bauen.
In Deutschland kommt der Hausbau für mich kaum in Frage. Neben den finanziellen Voraussetzungen sind die Rechte für Mieter so umfangreich, dass ich das Eigentum teilweise als Belastung empfinden würde. Ist der Vermieter doch für die Reparaturen verantwortlich und muss sich um die Immobilie kümmern.
Als Mieter gelten in Indonesien jedoch ganz andere Regeln. Der Schutz ist minimal und man ist auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen. Die Mietverträge laufen in der Regel für eine begrenzte Dauer von einem oder zwei Jahren. Vorab ist die gesamte Miete zu entrichten und treten während der Mietzeit Probleme auf, fühlt sich der Vermieter dafür kaum verantwortlich. So mussten wir selbst für einige Reparaturen aufkommen, um etwa die defekte Sicherung zu ersetzen, ein Leck in der Dusche zu beheben oder das undichte Dach auszubessern.
All dies sind Investitionen, die am Ende dem Vermieter zugutekommen. Entscheidet sich dieser gegen eine Verlängerung des Mietvertrages, ist das Geld praktisch verloren und kein bisschen an Lebensqualität gewonnen.
Daher war für uns klar, dass ein dauerhaftes Mieten nicht das Ziel sein kann. Ein eigenes kleines Häuschen sollte es sein, um etwas Nachhaltiges zu schaffen.
Neben der ungünstigen Position als Mieter dient das Haus auch als Kapitalanlage für uns. Die Bevölkerung wächst auf Java weiterhin stetig, sodass zu erwarten ist, dass die Immobilienpreise zukünftig weiter steigen. Ein Abwarten kam daher kaum in Frage, da jährlich die Preise deutlich angezogen und die fairen Angebote schnell vergriffen waren.
Da das Arbeitsverhältnis meiner Frau teilweise mit Ortswechseln einherging, entschieden wir uns also, im Ort der Schwiegereltern das Haus im Jahr 2019 zu bauen. Zwar nicht als dauerhaftes Eigenheim, sondern eher, um während des Besuchs nicht im Hotel unterkommen zu müssen und gleichzeitig von der Wertsteigerung zu profitieren.
Eigentumsverhältnisse für Ausländer
Eine der größten Fragen an dieser Stelle ist wahrscheinlich, wie die rechtlichen Voraussetzungen für den Immobilienerwerb in Indonesien für Ausländer sind. Während es in Deutschland kein Problem für Ausländer darstellt, Grundstücke oder Immobilien zu erwerben, ist die Lage in Indonesien und einigen südostasiatischen Ländern anders.
Diese sind eher so aufgestellt, dass sie ihren Grund & Boden schützen und ausschließlich Einheimische daran Eigentum erwerben dürfen. So ist es für mich als nicht-Indonesier grundsätzlich nicht erlaubt, eine Immobilie oder ein Grundstück zu kaufen.
Als Eigentümer ist daher zu 100 Prozent meine Frau eingetragen. Selbst im Todesfall würde das Eigentum an den indonesischen Teil der Familie übergehen.
Diesem Risiko müssen sich Ausländer bewusst sein, wenn die Absicht besteht, in Indonesien oder einem anderen Land mit ähnlicher Rechtslage ein Haus zu kaufen. Es muss ein gefestigtes Vertrauen bestehen und dennoch ist es ratsam, nur einen kleineren Teil der eigenen Finanzen einzubringen. Wer die gesamten Ersparnisse in die Immobilie investiert, steht im schlimmsten Fall am Ende ohne einen Anteil am Eigentum dar.
Ost-Java gilt für Ausländer nicht gerade als Hotspot. Populärer sind Inseln wie Bali oder Lombok. Dort ist zwar kein “echter” Erwerb möglich, doch haben sich Modelle für eine Langzeitpacht etabliert. So können Ausländer zumindest über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren zum Besitzer des Grundstücks und der Immobilie werden. Nach Ablauf der Pacht fällt das Objekt allerdings wieder an den indonesischen Eigentümer zurück. Zur langfristigen Kapitalanlage ist dieses Modell zwar nicht geeignet, könnte aber als langfristige Basis dienen, wenn Du planst, nach Bali auszuwandern.
Herausforderungen
Wir haben uns also entschieden, in Ost-Java unser Haus zu bauen, um eine langfristige Unterkunft zu schaffen. Natürlich ist der gesamte Prozess nicht mit dem Bau in Deutschland vergleichbar, weshalb ich meine persönlichen Herausforderungen und Hürden teile.
Grundstückspreise
Obwohl Indonesien nicht als wohlhabendes Land bekannt ist, liegen die Grundstückspreise auf einem Niveau, welches Deutschland nahekommt und oftmals sogar übersteigt. In gefragten Gegenden kann der Quadratmeter bis zu 1.000 Euro kosten, wobei durchschnittliche Werte von 300 bis 600 Euro zu erwarten sind.
Der durchschnittliche Monatslohn in Indonesien liegt gerade einmal zwischen 300 und 400 Euro, sodass klar ist, dass die Grundstücke kleiner ausfallen. Es ist unüblich, ein freistehendes Haus mit einem großzügigen Garten auf einem Grundstück von 500m² zu erwerben.
Vielmehr bewegen sich die Grundstücke in einem Bereich von 80 bis 120m². Diese sind noch für einen größeren Teil der Bevölkerung nach einer langen Ansparphase erschwinglich.
Da wir die finanzielle Belastung gering halten wollten, haben wir uns ebenfalls für ein Haus mit einem Grundstück und einer Wohnfläche von jeweils ca. 95m² entschieden. Wirklich mehr Platz benötigen wir ohnehin nicht, da wir dort nicht dauerhaft leben, sondern das Haus nur vorübergehend zum Besuch der Schwiegereltern nutzen.
Hohes Zinsniveau
Nicht nur die Grundstücke sind teuer. Auch die Finanzierung basiert auf deutlich anderen Grundlagen. Die Zinsen liegen zwischen 8 und 10 Prozent, was eine größere Belastung bedeutet. Um diese etwas zu reduzieren, betragen die Finanzierungsdauern nur 10 bis 15 Jahre. Das Haus ist also wesentlich schneller abbezahlt als in Deutschland, wobei die Zinskosten dennoch einen größeren Anteil einnehmen.
Insgesamt hat das Haus mit diesen Rahmendaten ca. 45.000 Euro gekostet, wobei das Grundstück einen höheren Wert als das eigentliche Gebäude besitzt. Die Bauweise ist relativ einfach, sodass die reinen Baukosten niedrig ausfallen.
Bauweise
Die Qualität der Häuser ist in Indonesien nicht mit den Standards in Deutschland vergleichbar. Sie sind nicht für die Ewigkeit gebaut und laufende Reparaturen sind geplant. Die gesamte Ausführung ist um einiges einfacher. Eine Heizung ist nicht notwendig, die Wände sind nicht gedämmt und einen Keller gibt es ebenfalls nicht.
Stattdessen müssen die Häuser vor allem so gebaut sein, dass sie dem Wasser in der Regenzeit und den höheren Temperaturen standhalten. Hast Du mal selbst Häuser in Asien besichtigt, wird Dir selbst vermutlich an einigen Stellen der Schimmel aufgefallen sein.
Der gesamte Bauprozess dauerte rund 9 Monate, was für solch ein simples Haus dennoch relativ lang ist. Der Ablauf ist insgesamt wenig koordiniert und zwischen den Bauabschnitten sind Pausen zu erwarten. Die Bauarbeiter sind nicht fest angestellt, sondern werden pro Arbeitstag bezahlt, sodass die ausführenden Firmen hier nicht verlegen sind, um Kosten zu sparen.
Mit einfachsten Werkzeugen und größtenteils in Handarbeit entstehen die Häuser. Da die Anforderungen aber nicht komplex sind, ist die Qualität für uns ausreichend. Insbesondere in Hinblick auf das Preis-Leistungsverhältnis ist das fertige Haus aus unserer Sicht angemessen.
Typische Mängel
Nach der Fertigstellung waren nur Kleinigkeiten zu bemängeln, die schnell ausgebessert wurden. So erhielten wir das Haus in einem einwandfreien Zustand und konnten direkt mit dem Möblieren beginnen.
Jetzt, einige Jahre später, zeigen sich jedoch die kleineren und größeren Mängel, die mit einem Haus in Indonesien verbunden sind. Diese sind hauptsächlich auf das Raumklima sowie den Einfluss der Regenzeit zurückzuführen.
Besonders auffällig sind die Löcher der Bambus-Strukturen, die an der Wand zwar verschlossen wurden, aber jetzt anfällig für die Feuchtigkeit sind. Mit den Jahren haben sich diese stark verfärbt und kommen dadurch unschön zum Vorschein.
Auch entlang der Fenster treten kleinere Undichtigkeiten auf. Bei heftigen Regenfällen müssen wir mit Handtüchern aushelfen, um die eindringenden Tropfen aufzufangen.
Zudem ist der Wasserdruck nicht ausreichend, um im oberen Stockwerk spätabends die Dusche zu nutzen. Hierfür müssen wir mehrere Verbraucher aufdrehen, damit die Pumpe anspringt.
Obwohl die Mängel stören, ist dies bei einem Haus solch einer Preisklasse keine Überraschung. Kleinere Reparaturarbeiten hier und da genügen, um weiterhin das Haus ohne Probleme zu nutzen.
Versprechen der Wohnanlage
Zu beachten ist, dass in Indonesien, insbesondere neue Häuser, meist in einer geschlossenen Wohnanlage gebaut werden. Solch ein “Perumahan” bietet verschiedene Standardausführungen sowie die weitere Infrastruktur an.
Anders als versprochen ist bis heute allerdings kein kleiner Pool für Kinder oder eine Anlage zum Bogenschießen errichtet worden. Hier ist leider zu sagen, dass solche Versprechen und die spätere Realität deutlich voneinander abweichen.
Leider sind hier auch Fälle bekannt von Projekten, die bereits fleißig Wohnungen im Hochhaus verkauften, aber nicht einmal mit dem Bau begonnen haben. In solchen Fällen ist nicht damit zu rechnen, dass die Käufer auch nur einen Teil Ihres Geldes zurückbekommen.
Im Gegensatz zum Vorgehen in Deutschland ist eine Zahlung “Zug-um-Zug” unüblich. Vor dem Kauf ist eine gründliche Prüfung der Angebote notwendig, um die Vertrauenswürdigkeit zu bewerten.
Mein Fazit
Dies ist meine Erfahrung mit dem Bau eines Hauses in Indonesien, welches Du ausführlich auf meiner Webseite Wohnora.de nachlesen kannst. Es ist also kein wirkliches Schnäppchen und die Gesetzeslage macht die Investition für Ausländer unattraktiv.
Sinnvoll ist solch ein Vorhaben aus meiner Sicht nur mit einem indonesischen Partner an der Seite und wenn die Finanzierungskosten überschaubar bleiben.
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